Flot3000

Крымский рынок недвижимости начинает медленно выходить из ступора вопреки прогнозам о второй волне кризиса и очередном падении цен на квадратные метры, невзирая на драконовские проценты по ипотеке и весьма скромный ассортимент предложений. Правда, спрос откатился на уровень 2000 года, когда наибольшей популярностью пользовались квартиры, небольшие по площади, а значит, и по цене. Причина «минимизации» в том, что нынче их покупают для жизни, а не для спекуляций.

Чего только не предсказывали эксперты отечественному рынку недвижимости в период кризиса! Но дешёвыми квартиры так и не стали, произошла лишь коррекция их стоимости в соответствии с изменением курса доллара по отношению к гривне. Несмотря на дефицит свободных денег и проблемы с ипотечным кредитованием, цены на недвижимость падать, похоже, не собираются.

Этому есть несколько объяснений. Во-первых, собственники жилья удерживают стоимость, надеясь в перспективе продать его дороже, объясняет директор симферопольской фирмы «Город» Валерий Шевердак. Во-вторых, не спешат избавляться от недвижимости и спекулянты, которые скупали её с целью перепродажи и не хотят продешевить, предпочитая сдавать в аренду.

Благодаря этому, а также дорогим банковским ресурсам начал активно развиваться рынок аренды жилья: для семьи со средним достатком нынче выгоднее арендовать приличную недвижимость, чем приобрести её в кредит. Размер ежемесячной арендной платы гораздо ниже, чем выплаты банковских процентов по ссудам. «В Симферополе арендовать однокомнатную квартиру сейчас можно в среднем за полторы, двухкомнатную - за две, трёхкомнатную - за две с половиной тысячи гривен в месяц, - отмечает Шевердак. - Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры». Аналогичные цены на долгосрочную аренду и в других крупных городах Крыма.

Любопытно, что в отличие от докризисных времён арендодатели перешли на расчёты в гривнах, а продавцы жилья упорно не желают отказываться от расчётов в американской валюте. Сейчас покупка однокомнатной квартиры в крымской столице обойдётся минимум в 25-30 тысяч долларов, и это - реальная цена, за которую недвижимость действительно можно продать. Есть и предложения по 50-70 тысяч, но найти покупателя в этом случае почти невозможно. Собственником «двушки» можно стать за 40-45 тысяч долларов, хотя есть варианты и по 60-100 тысяч.

Наименее востребованы на рынке трёхкомнатные квартиры, стоимость которых колеблется от 45 тысяч долларов на верхних этажах в хрущёвках до ста, а то и двухсот тысяч в новых домах в престижных районах города. Но спрос на «трёшки» минимальный, говорит Валерий Шевердак, потому что реальные покупатели, не располагая крупными суммами, вынуждены «по одёжке протягивать ножки». «Когда же речь идёт о покупке квартиры с метражом 60-70 квадратных метров, что является улучшением жилищных условий, люди думают: купить сегодня или подождать, а вдруг недвижимость завтра подешевеет, - объясняет он. - Поэтому сделок на улучшение почти нет, а то, что мы сегодня реально продаём, - это жильё, которое покупают по необходимости».

Стабилизация цен на недвижимость произошла летом и в других регионах Крыма. Например, в Севастополе после кризисного затишья конец весны - начало лета принесли незначительное оживление продаж, хотя спросом, как и в крымской столице, пользуется лишь дешёвое вторичное жильё для жизни.

Алушта продолжает удерживать цены на уровне середины 2008 года: однокомнатную квартиру можно купить в среднем за 45 тысяч долларов, «двушки» и «трёшки» соответственно за шестьдесят пять и восемьдесят пять тысяч. Но Южный берег - регион особый, и с худым кошельком здесь делать нечего. Поэтому даже в разгар кризиса собственники недвижимости стремились сохранить цены, ведь вкладывались они в строительство новых многоэтажек именно для того, чтобы впоследствии выгодно продать квадратные метры.

«В январе-феврале снижение цен на отдельных объектах первичного рынка с высоким процентом готовности доходило до 55% от цен сентября прошлого года, - рассказывает директор ялтинского агентства недвижимости «СТД-центр» Виктор Мазурин. - В среднем первичная недвижимость Большой Ялты подешевела на 20-35%. При этом в законченных многоквартирных жилых домах удерживались докризисные цены на квартиры, принадлежащие застройщикам. Это прежде всего касается верхних, видовых этажей в объектах, расположенных в парковых территориях, в непосредственной близости к городской инфраструктуре и морю». На вторичном рынке цены к началу лета по сравнению с прошлым годом потеряли примерно 35%. Хотя это снижение в долларовом эквиваленте можно считать лишь коррекцией в соответствии с новым курсом гривны. Если бы цены на недвижимость устанавливались в национальной валюте, то так называемого падения цен, по крайней мере в Крыму, не было бы.

Сейчас цены выставленных на продажу двухкомнатных квартир в Ялте стартуют от 75 тысяч, «трёшки» - от 100 тысяч долларов.

Подорожала за последние месяцы недвижимость традиционно дешёвого Восточного Крыма. В Феодосии на вторичном рынке стоимость трёхкомнатной квартиры колеблется от шестидесяти трёх до восьмидесяти пяти тысяч долларов, хотя ещё несколько месяцев назад находилась в границах 55-62 тысячи долларов. Однокомнатные квартиры предлагают к продаже по 27-30 тысяч, двухкомнатные - по 30-60 тысяч долларов. В Судаке цены ещё выше. Аналогичная картина и в Западном Крыму.

По словам крымских риэлторов, пока уступают в цене только те, у кого существуют финансовые проблемы, но таких немного. А спекулянты от недвижимости, которые имеют по десятку квартир, нашли спасение в сдаче их в аренду. Так что рассчитывать, что они передумают и начнут отдавать квартиры за бесценок, не приходится. Как и ждать большого притока средств на рынок, что увеличит предложение за счёт строительства и собьёт цены на квадратные метры. Увы, возрождение ипотеки в прежних масштабах банкиры осторожно обещают в лучшем случае только к осени 2010 года.

Отметим, именно в кризис Крым достиг мировых ценовых стандартов на вторичном рынке, а они таковы, что стоимость жилья не должна превышать суммы средней для страны зарплаты за десять лет. Для Крыма это примерно тысяча долларов за квадратный метр. По данным агентства недвижимости «Недвижимость Тавриды», на вторичном рынке Симферополя в конце сентября средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 900 долларов, двухкомнатных - 850 долларов, трёхкомнатных - 800 долларов за квадратный метр. И даже в новостройках строители нынче предлагают квадратные метры по семь тысяч гривен. Так что тенденция к падению цен на крымское жильё исчерпала себя ещё в мае-июле нынешнего года, а в дальнейшем на этом рынке будут происходить лишь незначительные колебания.

Вадим Лукьянов, Крымская правда